Оценка недвижимости
Если Вас интересует рыночная стоимость Вашей квартиры, обращайтесь в агентство недвижимости "Проспект24". Проводим анализ функционального назначения объекта оценки, определяем залоговую стоимость имущества, стоимость недвижимости при страховании. Полный перечень предоставляемых нами услуг представлен ниже.
Перечень услуг по оценке недвижимости:
- Оценка рыночной стоимости квартир
- Оценка стоимости при составлении договора купли-продажи
- Оценка стоимости при разделе имущества
- Оценка имущества для получения ипотечного кредита
- Оценка стоимости гаражных и хозяйственных строений
- Оценка рыночной стоимости земельных участков
Оценка недвижимости необходима для того, чтобы:
1) Определить оптимальную стоимость и быстро продать объект;
2) Избежать завышения стоимости или наоборот завысить, исходя из пожеланий продавца;
3) Не продешевить с продажей объекта.
На стоимость объекта влияет большое количество факторов, которые условно можно разделить на основные и второстепенные.
К основным относят:
- площадь объекта;
- месторасположение;
- этаж;
- наличие ремонта;
- год постройки и состояние дома.
К второстепенным:
- уровень безопасности
- наличие лифта
- вид из окна и т.п.
В практике существует несколько способов оценки квартиры при продаже.
Выделяют:
1) «Официальный» – оценка квартиры органами БТИ или организациями, имеющими соответствующую лицензию. При обращении к частным компаниям удастся получить полный отчет о состоянии квартиры, её сравнении с другими объектами, представленными на рынке недвижимости. Важно, что без наличия такого отчета не удастся приобрести жилую площадь по ипотеке, следовательно, основные потребители подобных услуг – граждане, желающие приобрести недвижимости в ипотеку (банк, исходя из этого, рассчитывает размер жилищного кредита). Минусом подобного подхода является учет предложения, поэтому цена может несколько отставать от реальной. Чтобы исключить эту проблему, работники подобных организаций дополнительно включают в отчет поправки, основанные на росте или падении стоимости квартиры за 30 дней.
2) «Массово-реалистичный» – стоимость квартиры определяется риэлторами. Многие граждане полагают, что это делается ими в рамках рабочей деятельности, но нет – они применяют этот инструмент для привлечения клиентуры. Агент определяет приблизительную стоимость объекта при разговоре по телефону, чем заслуживает признание со стороны продавца. Достоинствами таких способов является то, что риэлторы используют реальные цифры, в соответствии с которыми совершаются сделки. Более того, они пользуются интуитивным мышлением, позволяющим определить, по какой стоимости может быть продан объект.
3) «Самостоятельный» способ – он основывается на том, что все сведения по оценке стали доступны в Интернете. Существуют сайты, онлайн-калькуляторы и программы, с использованием которых можно рассчитать приблизительную стоимость, даже не выходя из дома, оперируя лишь характеристиками квартиры. Другим способом является использование баз недвижимости, когда в строки поиска вбиваются характеристики квартиры, выдаются похожие запросы, и на их основе составляется стоимость объекта. К минусам относится применение базы предложений, отсутствие учета торга, вероятность определения завышенной стоимости, не принимаются во внимание индивидуальные достоинства квартиры, которые в некоторой степени способы сделать её уникальной, что отразится на стоимости.
4) «Авторитарный» – суть способа заключается в том, что установить ту стоимость, которую хочется, и ожидать покупателей. Такой метод работает на рынке недвижимости, рост которого только начинается. Минусом является то, что ждать «своего покупателя» можно несколько лет, и никто не даст гарантию, что он когда-нибудь найдется. Скорее всего, со временем выставленная стоимость станет оптимальной для определенного периода, и тогда она будет приобретена.
Существует ряд критериев, которые учитываются при оценки объекта:
- место, в котором располагается квартира;
- расстояние от центра города, транспортное сообщение, доступность станций метро;
- «чистота» квартиры в юридическом отношении (отсутствие долгов, обременений, наличие несовершеннолетних собственников и т.д.);
- конструкция дома, в котором располагается объект;
- техническое состояние этого здания;
- состояние квартиры, которая выставлена на рынок недвижимости;
- число комнат;
- этаж, на котором располагается объект;
- наличие балкона или лоджии;
- наличие изъянов (к примеру, нелегальная перепланировка, наличие пристройки, расположение квартиры на первом или последнем этаже, т.д.);
- площадь;
- уровень безопасности.
Чаще всего, оценивая квартиру продавцы допускают целый ряд ошибок, таких как искусственное завышение цены объекта (чаще всего продавцы завышают стоимость квартиры, надеясь, что все равно смогут её продать, такая логика оправдывает себя очень); продавцы ориентируются на уже имеющиеся объявления, что приводит к потери объективности; также продавцы не учитывают возможность проведения торга; также распространенным случаем является завышение цены путем включения в нее мебели и техники – чаще всего это отталкивает покупателя, потому что, как правило, цена конкретно не фиксирована, все складывается по принципу «корзины» и мысль о том, какую же сумму нам в итоге озвучат, беспокоит покупателя больше, чем привлекательность квартиры в целом.
